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方德华:浅谈房地产业的行业特点
发布时间:2020/7/27

我从事房地产开发均在三、四线城市,至今已有 20 年历史。这20 年经历了改革开放、市场经济、法制经济的锤炼,由于自身的学习经历、实践经历和行业经历,对中小型房地产企业,在三、四线城市开发经营的规律特点,有了比较深刻的认识和总结。同时,长期以来房地产业和商品房都是社会各界、专家学者、宏观政策、金融政策等热点问题。要正确解决热点问题,首先是正确认识问题、分析解剖问题。我的理解是:

一、房地产业的类别定位

房地产业是第二产业,也是制造业,是国民经济发展的重要支柱产业。对房地产业的定性、定位很重要,对任何问题不管作用大小,都应搞清楚是什么、为什么、干什么、怎么干这四个问题,才能达到科学决策、精准施策。

1.  房地产业是制造业,制造业是指制造资源,按照市场要求,通过制造过程,转化为可供人们使用和利用的大型工具,工业品与生活消费品的行业。

根据房地产业生产的商品房要求,经过设计、技术规范、原料采购和加工生产、组装、安装,工艺标准、产品合格标准、批发经营、零售等,都具备制造业的基本特点,所以房地产业是个综合性制造业。有人说,餐饮业不是服务业,而是制造业。房地产业定性定位为制造业更科学合理。 

2.  房地产业是国民经济发展的重要支柱产业。

房地产业关联产业多,是大宗消费商品。房地产的关联产业有: 钢材、水泥、石子、沙子、木料、成品钢管、铝材、玻璃、电力、配电、消防、弱电(电信、光纤等)所有的家电、电器、所有的装修物资和行业、劳动就业等约 50 种以上的行业,并且关联产品相关部分是大宗产品消费,他对国民经济的产业链发展至关重要,所以房地产业是国民经济的重要支柱产业。

二、房地产业建造的商品房基本属性 

1.  商品房是商品,具有商品的共性。即价值、使用价值、货币、流通、储存等属性。

2.  商品房具有民生属性(政治属性)。安得广厦千万间,获得民众俱欢颜。作为房企,开发建设的商品房,向公众销售,要科学合理评估民众的需求,购买能力,要充分考虑民生因素,民生因素关系国家的安定稳定。社会安定是最大的政治,房地产业应高度重视。

三、房地产业商品房的特点 

1.民族特点:中国人“家”的观念。中国是个多民族共存的国家, 历史悠久,文化底蕴深厚,历史延绵不断,同时既有较多差异,又有共性,共性就是勇于勤劳吃苦、立志成家立业,情系继承传承。祖祖辈辈坚持,“天地生人生一人应有一人之业,人生在世活一日当尽一日之勤”的勤劳精神和传承思想。所有这些都归综为“家”的情怀, 家是最小的国,国是千万个家,家家兴国家兴,国家兴大家兴。家的构成三要素:人、事、屋。屋(房屋)是具有很重要的象征意义,人人都需要一个“家”。

2.国家资产

从广义上讲,房地产和商品房都是国民经济统计范畴,是国家资产。从狭义上讲,购置商品房是国民个人资产。

从生产要素组织上讲,建造商品房是社会生产与再生产的循环过程和有机组织。

3.  使用周期

商品房与万物一样,同样有生命周期律。

从建设设计、法规规范来说,一般工业厂房和商业用房使用年限为 30—40 年,住宅商品房使用年限为 50—70 年。从法规上设定了商品房的使用周期。

从家庭和个人发展变化来看,一般商品房使用周期在 30—40 年,特殊区域或建筑使用年限会长些,但是大部分都在 30 年左右都会发生变化。

今后,随着国家的繁荣富强,人民对美好生活的追求,建设美丽中国的规划深入推进,人与自然和谐发展的深入推进,中心城市与城市群的合理布建,交通方式进速发展和互联网人工智能的发展与普及,城乡一体化、户籍制度的改革等等都将深刻影响城市商品房的使用周期和年限。如旧城改造、建设与拆迁、补偿与安置就是说明这些原理。

4.  货币功能

房屋或商品房,都是具有商品的基本特点,房屋或商品房既是财产也是资产。人们购置商品房,第一需求是居住,同时也是积累财富,与在银行存款、在家储蓄黄金性质一样;第二需求是改善居住空间条件和环境条件;第三需求是投资。这些需求中都体现商品房具有货币功能,即从货币中来到货币中去,循环流通变化,并将随着市场经济和法制经济的变化而变化,也将随着国内经济与国际经济的变化而变化。如历史故居的保护、民宿旧居游居、私房出租、拆迁补偿都是三个需求的变化与发展。

四、房地产业建造商品房的成本构成

业外人士对房地产开发建设的成本理解可能比较简单,就是土地成本、建造成本等几个直观成本,其实远远不止,房地产开发商品房建造综合各项成本大小项约有 60 项左右。简列如下:

1.  土地竞得成本,其中延伸出印花税、交易费、带条件出让的成本费;

2.  土地的“三通一平”,即通电、通水、通路,土地平整,费用。

3.  设计费用,编制修建性详细规划,单体建设设计、景观规划设计费用。

4.  地质勘查费用。

5.  环保评估、水土保护综合费用。

6.  总体、单体设计后,审图费用、第三方中介测绘费用。

7.  建设工程费用,一般按国家、地方定额标准(包括桩基、桩基检测、静截、大小应变等多项费用)。

8.  安装费用(包括门窗、水、电、弱电、光纤、电梯、监控等项目费用)

9.  公共配套费用(公共消防、公共水电、小区消防道路、绿化景观、夜景亮化、公共监控等项目费用)

10. 前期物业管理、服务费用。

11. 公共用房分摊费用(社区用房、物业用房、公共活动用房、公共配套用房、老年人活动用房、社区党建用房等,这些用房是计入容积率但不可销售无偿提供使用)。一般情况,总建筑面积与可售面积比为1:0.8,计容面积与可售面积比为1:0.9,分摊成本很高。

12.宣传费用、营销费用。

13.税收、行政收费、第三方中介收费费用、主要有销售增值税(含其化税中税)、企业所得税、土地增值税、合同印花税,城市配套费及其他费用,第三方中介测绘费等约有 10 个左右。

14.资金的财务费用、金融费用。

15.管理费用(办公人员工资、办公用品、车辆使用、差旅接待等等)。

16.市场不可预估及营商环境成本费用,并且所有成本实践过程中是只增不减。

五、房地产业资金投入与资金流动过程

1.  前期投入

前期投入的资金是房地产企业自有(筹)资金投入,主要用于缴纳土地出让金和相关税费;建设用地的“三通一平”工程开支;规划设计、地质勘查、环保评估、水土保持、项目前期建设投资、营销宣传广告、营销中心建设、人员工资费用等。

2.  中期预售收入

当前期投资工程进度达到国家和地方规定的预售条件后,取得预售证,可进行销售活动,进入建设与销售并举阶段。房企就会有部分的预售收入,预售收入的方式,基本有三种,一是一次性付款,二是交一定比例的首付,然后向商业银行申请按揭贷款购房,三是分期分批付款。

3.  继续在投入过程

从取得预售款之后,房地产企业继续再投入直到工程综合竣工合格验收为止。房企所有资金流动绝大多数是通过商业银行转账方式完成。所有的投入资金和预售收入资金绝大多数是投入生产建设的各个环节、单位和个人。也就是上述阐述的成本构成的各个环节,有关行业单位和个人(如人工工资)约有 60 个行业或环节。

六、房地产行业的特点

1.  房地产行业是资金密集型行业,是重资产行业。建造的产品(商品房)销售是大宗商品消费。

2.  房地产行业是劳动密集型行业。主要表现在建设现场劳动力和关联供应劳动力。

3.  房地产行业关联实体经济行业多、关联性强。

4.  房地产行业是高风险行业,资金密集、劳动力密集、关系民生、法规政策性强、关联性强、涉及方方面面,任何一个环节出问题,都可能产生链条反应。

5.  房地产行业已进入微利时代,除个别一、二线城市、高房价城市,一般三、四线城市都进入微利时代,这是时代的要求,历史的产物、市场经济的特征和行业政策的要求,暴利时代早已结束,三、四线城市房地产行业多数是民企和中小型企业,利润空间按投资总额计算,一般年毛利在 5%—10%左右,绝大多数年毛利在5%左右。少数房企,如央企、国企和大型房企年毛利会更高。

6.  央企、国企和一些大型房企占据绝对优势的土地,金融、政策、权利等生产要素,成为行业的主流主体,并逐步形成垄断寡头,大多数民企和中小型企业将失去生产要素,失去竞争力,将快速退出市场主体。影响区域,城市房价变化的主要因素是:市场需求,生产要素的分配和政策的影响,寡头的引领。

七、对一些有关房地产业热点问题的思考 

目前,社会有一些有关房地产、商品房、房价的热点问题。例举如下:

有观点说,过几年房价如大葱,中国房屋能住30 亿以上人口,房地产泡沫论,房产税将改变房地产市场,房地产影响实体经济发展,资金流向房地产影响社会消费能力,“房奴”影响了人民的幸福指数,90 后和00 后的人今后拥有双方四代人房产等等。

我认为思考这些问题,要坚持几个基本立场和方法,要对国家有自信,对我国的制度有自信;二是要坚持历史的辩证法观点,三是坚持实践的观点,四是要坚持矛盾论的基本观点,一切事物都是对立统一的,普遍性与特殊性的关系。所以我对以上例举的观点理解如下:

1.  房价不会像大葱。虽然这两个都是商品,但性质功能作用都不同,房屋(商品房)是国民经济,人民的劳动成果,房价如果像大葱,将是国家破产、人民的灾难、社会的动荡,在中国共产党领导下的社会主义国家决不会出现这样的事,也决不容许这样的事发生,要对国家有自信,对制度有自信。

2.  中国的房屋能住30 亿以上人口,从存量上讲,这可能是事实。但有存量、用量和流量的关系,有人民对美好生活的向往,改善居住条件,就增加存量,旧房出租就增加了流量,而且存量、用量、流量是不断变化的。例如,当家庭条件有限时,一家三四个人口只居住40—50 平米的房子,当条件改变发展了,可能人均居住面积就有100 平米以上。

3.  房地产泡沫论,房地产泡沫论谈论了十多年,至今好像没有发生大的事情,更没有出现系统性问题。原因就是,高房价的地方基本是在一、二线城市。城市性质、人口总量、产业结构、人口结构、国民收入等因素决定了市场的需求,生产要素的组织也会影响市场的供求关系,供求关系是市场经济变化的内在因素。

4.  房产税的作用。税收是国家财政收入的重要渠道,是调整社会分配的重要措施。税种和税率的设计是随着国家的发展变化也会发生变化。房产税其实很早就有,只是实施和执行的税政和税法的混合制, 在长期实践中往往出现税政大于税法,随意性很大,解释权在税务。现在我们国家在推进依法治国的方略,全面建立法制社会,所以税法也要推进税收法定原则,坚持依法纳税。如果出现房产税应该也是依法规范纳税行为。房产情况很复杂,关系到每个中国人的利益,也是人民的劳动成果,国家不会以设税种夺取人民的利益。不必太多担忧,对国家要有自信。

5.  房地产影响实体经济发展。我认为不会,房地产也是制造业, 是综合性的实体经济,与其相关联的产业链几十种都是实体经济,之间是互相依赖、互通需求的行业链条关系。其二,社会发展、社会分工也是多元化、多样化,专业的人做专业的事,所以房地产业的发展将促进相关产业的发展。

6.  资金流向房地产将影响社会消费能力。我认为要辩证看问题。购房本身就是消费,从购房者前期来说,可能阶段性影响其他的消费能力,同时每月要还月供也会影响消费能力。但是,购房资金流入房企,房企收款后通过银行又回流到再投资再生产的各个环节,又促进了其他消费和发展,这是个体与群体的关系,静态与动态的关系。从购房中后期来说,克服了前期困难,积蓄了财富,促进发展和进步,又释放了消费能力。社会的发展总是在循环反复中前进。

7.  “房奴”影响了人民的幸福指数。认识这个问题,需要解决人生观和世界观的问题,其次要理解幸福观的问题。幸福观影响人生观,前几年很多媒体采访市民“你幸福吗?”,答案基本有三个:幸福、不幸福、说不出。我也做了思考,我认为幸福没有标准,因人而异, 幸福是心理感应,是境界。认为幸福就是幸福,认为不幸福就是不幸福。古人说:“人生哪有多如意,万事只求半称心。”这就是幸福观。

难道做一段“房奴”就不幸福吗?愿做“房奴”就是中华民族精神, 吃苦耐劳,艰苦创业,造福子孙的精神,不做“房奴”就不会努力, 没有压力就没有动力。发展的过程就是不断战胜困难的过程。

8.  90 后和 00 后的人,今后拥有双方 4 代人的房产。我不认同这个观点。据有关统计数据,我国解放初期国民的平均寿命不到 40 岁, 现在平均寿命接近 76 岁。随着社会发展,科技医学的进步,国民平均寿命将超过80 岁,80 岁就是四代、五代同堂了。长寿时代,代代在持有、代代更新。万物在轮回,要以发展的眼光看问题。

八、小结

房地产行业的特点,我从上述 6 个发面做了论述,同时对热点问题做了思考,所有论点,观点仅表述个人的见解。但是,我是总结了在 三、四线城市从事房地产开发建设20 年的心得经验。是坚持实事求是,客观辩证的态度,同时也有水平和见解的局限性。

从我长期关注所见,目前有关职能部门还缺少对房地产行业进行系统性研究,很多问题还是碎片状。但这个系统又很重要,这关系国家科学制订产业政策,关系到国计民生,关系到房地产业的健康平稳发展。让房地产业更好地支撑着经济、社会发展的蓝天。

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